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中城投資執行董事路林:做一個值得信賴、令人尊敬的專業投資機構

 


路林 中城投資執行董事

上海中城聯盟投資管理股份有限公司(簡稱中城投資)成立于2002年9月28日,創始股東12家,現有股東55家,注冊資本16.36億元。2013年1月1日,公司正式改制股份有限公司,2015年10月26日,中城投資成功掛牌新三板,證券簡稱:中城投資,證券代碼:833880。

中城投資是國內歷史最長的房地產私募投資管理機構,2013年8月成為中國證券投資基金業協會資產管理類特別會員。

能否分享一下您的投資哲學和投資理念?

其實投資是和人性做“斗爭”的,要非常冷靜、理性、周期地看待這個世界。一旦你冷靜理性,你就會想到周期、波動,這是另一個層次。成功與失敗,收獲與損失,都是對立的,都是正常的,

與其說投資是跟交易對手做生意,不如說是跟自己。所謂跟自己不僅僅是跟自己一個人,還有跟自己的團隊。所以這個團隊的共識、團隊的紀律就很關鍵了。

與自己做“斗爭”是一個形成共識的過程,第一大家要有共鳴,第二大家要有共識。所以要經常性地進行價值觀的溝通,這很重要。

能否介紹下中城投資“人心至上”的文化理念?

人心至上也可以和儒家的仁心相結合,換句話說你不能只想著自己,要想著交易對手。要不只一次想這兩者之間的關系,光一次是想不明白的,也不一定做得好。但是你得反復多次想,投資與被投資的關系。反復多次交流、交益、交換,才能達到一個相對均衡的狀態,這個狀態其實就是一個相對仁性的狀態。從人心到仁心,再上升到仁性。你只有考慮到仁性,才能考慮到這種投資人與被投資人的多次、反復的關系。因為我們做投資不是做一單生意,而是做連續性、批量性的生意,你做投資不是做一件事情,是批量性的、長期性的事情。所以這個時候你會把人心至上提到仁心至上再提到仁性至上。簡單地說就是多做好人,多做好事,這個結果對投資人與被投資人雙方而言是好的。

房地產市場下半場有哪些特征?

房地產市場的下半場有幾個特征:1.原來上半場主要是一級市場、二級市場,下半場的一級市場、二級市場還會繼續,但是三級市場、四級市場會擴大。一級市場是土地市場,二級市場是新房市場,三級市場是存量房的流通、舊改市場,四級市場是租賃、服務市場。2.下半場三級市場、四級市場會加速發展,經營深化,服務升級,更加注重內容生產和內容提供,大白話叫租賃崛起、商用崛起。所以這個時候經營效益好了,經營收益得到保障得和提升,你的資產價值就能穩住,很多資產不經營就貶值了嘛。從上半場的粗放式開發轉變為下半場的精細化經營,這樣能夠把我們的存量資產高效地運營起來,才能保證資產的收益率。在保證資產收益率的同時,通過資產證券化實現投資大眾化、不動產金融化。

房地產市場下半場一定是運營為王,服務為王,以及在此基礎上的服務深化和經營深化。房地產上半場,注意力都聚焦在開發商主導的開發市場,下半場將會有投資市場、服務市場、運營市場,共同構成房地產大市場。開發商、投資商、服務商、運營商互為策略、互相轉化、互為依存、相互交融,通過專業分工帶來效率的提升,通過合作帶來交易費用的下降。從市場主體來講,房地產上半場的主角是開發商,而下半場則是投資商。近幾年開發商聯合拿地組成投資聯合體,是投資商的雛形,這個形式的標準版本或者升級版本是投資基金,即產業投資基金和股權投資基金。

從市場行為方面講,開發市場的核心邏輯是散售,即B2C;在投資市場,投資商在持有商用物業的同時,首先重視運營,更重視運營之后的整體出售和打包出售,以及通過私募基金、私募REITs、ABS等金融產品的退出,邏輯是B2B2C。很明顯,投資市場的價值鏈更長。從市場績效來講,開發市場最大的收益來源是土地紅利,在控制土地成本的基礎上,才能通過高周轉、高杠桿實現正收益,通過散售實現流動性溢價;而投資市場首要看中的是價值洼地,然后投資商、運營商、服務商需要用更多的資產增值、資產重估、資產重構的邏輯和能力去提升資產的價值,最后通過證券化實現退出。

中城投資如何應對即將到來的變化?

現在主要在兩頭上做業務的升級和深化,在分子、分母兩個角度上下功夫。分母這一塊,通過新型投資、新型開發,獲取價值洼地的資產;同時我們也通過一些股權投資、產業投資,培育一些經營升級、深化的服務主體,培育一些新型企業、新型的運營公司,這樣的話作為分子才能把收益提高,分母則能夠把成本降低,保證分母分子構成的投資收益率的穩定、提高。

中城投資對未來發展的愿景?

投資最要對抗的是大的周期和大的波動,來保證你穩健、長期、持續地發展;作為專業投資機構,希望能做成一個值得信賴的、令人尊敬的專業投資機構。規模會隨著市場的擴大越來越大,但更重要的是,能夠跟投資人形成良好的關系,長期、持續而真誠,這是中城投資最大的愿景,長期、持續地為投資人服務。

中城投資的初心是什么? 我經常問自己,很多股東也問過我,中城投資的初心就是做產業基金,房地產產業基金,房地產基金。不忘初心再出發,"聯盟REITs"就是中城投資的再出發。

2016年是中國房地產市場"新高",不僅是新房市場,存量房市場,還有大宗商用物業市場,交易額都創了新高。1998年商品房改革以來,全國賣了137億平米新房,還不包括自建自用的各種房子,存量房,特別是大宗商用物業,數量之大,資產之重,可以想象,但是價值不可估量。我們經常說它是"露天煤礦",是舊"金山",新"金山"。大開發與大投資從來一家親,"文史不分家",其實投資開發也不分家,包括一二級市場開發,也包括三四級市場開發和資產證券化。

房子"賣"不動了,叫不動產? 如何讓不動產"動"起來,"流動"起來,是一個老話題,也是一個新課題。房子是用來"住"的,是用來"用"的,自住自用之外的各種業態房地產,都是租賃型經營型的商用房地產。成熟市場的經驗是,經營深化,資產證券化,投資大眾化。房地產資產證券化的主戰場就是REITs,根據標普和道瓊斯指數統計,REITs已經成為全球股票市場市值第八大行業部門。美國最大的REITs"西蒙地產"曾市值高達650-700億美元,最大的租賃公寓REITs"公平住屋"市值也有250億美元。

REITs在中國呼吁多年,千呼萬喚出不來,原因很多。這幾年國內創新了不少"類REITs",主要解決融資問題,是一種抵押債和信用債的復合債,俗稱A類+B類,優先+次級,比如蘇寧云商,海航浦發,云南城投都發行過。

和"類人猿"一樣,類REITs,不是真REITs,一單一單五花八門的資管計劃,有加杠桿融資之爽,沒有解決投資經營之痛?;旧鲜强刺斐燥?,不僅做的很"累",人困馬乏心情"累",而且流血還流"淚"。市場上戲說,"類REITs"三痛: 收益性不足,大股東補; 流動性不足,大股東回購; 安全性不足,大股東剛兌。過度金融化害人害己,錢像水一樣,水能載舟,也能覆舟。

不明覺厲,做真REITs,解決方案只有一個,返璞歸真,真誠靠譜。作為生于斯,長于斯,奮斗于斯的開發商服務商投資商,作為行業聯盟,和新三板唯一的房地產基金,中城投資,責無旁貸,任重道遠,也當仁不讓。

 


來源 | 見地智庫(jiandizhiku)

作者 | 洪佳添