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正本清源話私募——對房地產私募基金的再認識

2017-12-14 

募基金在我國發展已有十多年的歷史,從2004年北京、杭州、珠海等地試點有限合伙企業地方法規,到2007年《合伙企業法》確立了有限合伙制度,私募基金從公司制走到合伙制。合伙制度讓私募基金行業插上翅膀,獲得了快速發展。2013年6月修訂的《證券投資基金法》將私募基金納入監管范圍。2014年8月,中國證監會發布了《私募投資基金監督管理暫行辦法》,這是第一部針對私募基金的法律規范。經過幾年努力,證監會和基金業協會建立健全了私募基金監管和自律管理的框架體系,并對大批量的不規范的私募機構進行了清理整頓,私募基金行業進入了規范有序的發展階段。截至2017年8月底,已登記的私募基金管理人為2.07萬家,已備案的私募基金為6.07萬只,管理基金規模達10.21萬億元,實繳規模首次突破了10萬億元,與公募規模旗鼓相當。私募基金已成為投資市場的重要組成部分。

 

回歸本源,私募基金是一種集合投資方式,其實質就是“資金+制度安排”。通過契約、公司等形式集中投資者的資金,委托給專門的投資機構管理,并按資產組合原理進行分散投資,投資者按出資比例分享收益并承擔相應風險的一種集合投資信托制度。股權投資是“價值增值型”投資,股權基金運作的過程是實現資本增值的全過程。

 

私募基金是“受人之托、代人理財”的行業,發展的前提是基于投資人對管理人的信任,首要的是要堅守“信托精神”和“契約精神”。即管理人要始終以投資人的利益或目的管理受托資產,堅持投資人利益至上,忠實于投資人。沒有投資人的信任與委托,私募基金就是無源之水,發展無從談起。

 

私募基金的收益來自于投資經營成果,無論是有限合伙人(LP)還是普通合伙人(GP)的收益來源,都是投資回報,一方面來自項目本身,同時也來自于市場的周期性波動。各類基金都需要用中長期(存續期)的業績衡量,一般以ROI和IIR兩個指標衡量。而基金管理人收益來自于投資經營成果的獎勵——業績報酬(一般為20%)。

 

私募基金的核心競爭力體現在基金管理人專業的投資能力上。盡管每個個人投資者和普通公司都可能機會性地做股票投資、股權投資,專業投資機構與它們的區別,在于它需要“批量”、“經常性”做股票投資、股權投資,投資是其主營業務。私募基金把眾多投資者的資金集中起來,在存續期內根據投資策略持續性組合投資,用投資組合化解單個項目風險,使投資人分享投資組合帶來的收益機會,實現專業管理、規模經濟。

 

投資能力是核心,投資策略和組合是關鍵?;鸸芾砉咀非蟮牟皇且粫r的業績,而是要為投資人創造長期、穩定、持續的回報,對經濟周期、行業周期的駕馭能力十分關鍵。“投資能力回報+周期性回報”,不易分拆。行為金融學認為,投資者往往會過度自信,把在市場整體上漲中獲得的超額回報當作是自己的投資能力,把市場賦予的機會當作自己的聰明才智。投資是馬拉松長跑,需要經過長時間的檢驗才能驗證投資價值。作為資產管理機構,私募基金特別需要經濟周期、跨產業周期、行情周期投資的能力,從項目的創始、成長、運營、成熟等各個階段,都需要用專業能力判斷和管理。

 

私募基金投資不是做一單生意,而是做連續性、批量性的生意,專業投資機構的優勢體現在從市場研究、產品開發,到基金的“募、投、管、退”等各個環節都有專業的從業人員,可以冷靜、理性、周期地看待市場,專業、規范、合規地制訂投資策略,管理投資組合和項目,在嚴格控制風險的前提下,為投資人獲取最大化的收益。

 

目前,市場上各類私募基金產品層出不窮、屢屢創新,但市場對基金本質的理解沒有達成共識,基金運作存在很多誤區和亂象。例如:(1)GP、LP深入人心,人人爭做GP,殊不知GP、基金管理人、投資顧問角色的分與合;(2)GP投資能力差別較大,GP的收入來自2%的管理費+20%的業績報酬,不少產品的管理費甚至被bargain到1%以下,大部分GP的業績報酬難見蹤影;(3)投資與融資混淆,市場上比較流行的單一項目“房地產基金 ”,其實不是真正的基金,而是投行式的項目融資。

 

REITs(Real Estate Investment Trusts)是公募形式的房地產股權投資基金,與之對應的是房地產私募股權投資基金(Private Equity Real Estate,PERE),是私募基金的一支重要力量。“私募”和“公募”看似是一組對立的概念,其實兩者是相伴相生、協同發展的。私募房地產基金持有經營性不動產組合,用“租金+資本利得”對價LP,實質就是私募REITs,就是一種Pre-IPO投資,上市與否只是它的流動性變化。

 

作為國內歷史最長、規模最大的房地產私募投資管理機構,中城投資的起步和發展,依托于中國房地產市場和私募股權投資基金行業的快速發展。從企業定位來看,我們是專業的投資管理機構;從業務屬性來看,我們是私募股權投資基金(PERE);從投資領域來看,我們投資于中國房地產(RE)市場。

 

回歸初心,回歸常識。房地產私募基金管理人只有聚焦投資主業,提升投資管理能力,尤其是跨越周期的投資管理能力,將投資組合進行到底,才能平滑波動、降低非系統風險,獲取長期穩健的價值回報,與投資人共同分享房地產市場發展紅利,實現共贏。

 


文章來源 | 上海證券報