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租房時代開啟,未來中國人將怎么租房子? | 原子智庫

2018-01-09 原子智庫

編者按

2018中央經濟工作會提出,在住房方面要加快建立多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產長效機制。其中租售同權無疑成為當下房地產界最熱的話題。業界人士認為,長租公寓市場或將在2018年爆發。

近日,在“中城聯盟論壇-金融投資分論壇”上,來自開發商的代表河南建業集團董事長胡葆森、萬通集團創始人馮侖,來自運營商的代表中城聯盟輪值主席、世聯行董事長陳勁松、自如CEO熊林,來自投資商的代表中城投資董事長路林、中城投資執行副總裁王珊,就“從租購并舉看長租市場的經營與投資”話題,進行了一場別開生面的討論。

 

王珊:投資長租公寓不賺錢?

一說到這個問題,我第一次跟別人交流,都會問我說,這個事感覺不賺錢,很多開發商或者房屋持有人,都希望快速去賣?,F在把它租賃掉,覺得分母特別大,因為這個房子的價格非常高,算算不賺錢。

但是深入分析了租賃市場以及整個政策導向之后,我們回過頭來看,怎樣才能提高分子和分母的比例?分母我們覺得有三個途徑:

一是我們要拿不可散售的底層資產;二是我們不一定要拿住宅,可以去拿符合批文,符合規劃的一些其他類型的資產,包括科研用地和工業用地,因為在整個產業園區里面本來就配套了一塊,可以做員工公寓等;三是我們不一定要選擇比較核心的區域,我們可以去沿著我們的目標客群去布局,長租公寓的目標客群都是一些年輕人,而這些年輕人很多都在高校附近,在一些大型的產業園區附近,而這些區域附近的一些土地價值還沒有很高。

所以通過這樣一些途徑,我們可以有效的降低分母。當然更主要的,就是通過專業的運營管理,來提高這個分子。

我們來看一看和成熟經濟體的對比,美國REITs和標普收益的對比。2000年開始到現在,有兩個階段,從2000年到2009年,REITs的月收益率是0.74%,而標普的指標是虧的。

在2009年到現在都是盈利的,但是REITs的盈利性遠遠超過了標普500,REITs的月收益率達到了1.39%。通過對比,我們認為它是可以長期、穩健盈利的。

同時,我們又對比了兩個比較有代表性的具體的企業,一個是美國的EQR,這是很多做長租公寓的標桿企業,還有一家是日本的大東建托,而且這兩個企業也有各自很鮮明的特點。EQR是做持有型重資產的,它的規模不是很大,還不到8萬間,但是它的市值很大,是現在租賃住房REITs最大的一個。

它的市值接近250億美元,盈利性非常好,ROE達到了42.8%。大東建托更多的是托管,規模很大,超過了92萬間。它的營業利潤率并不是很高,只有8%,但是它的ROE的水平也達到了30%。當然這兩者,一個是重資產,一個是輕資產,有各自的特點。我們只是想比較直觀的來回答,除了美國REITs整體收益優勢之外,我們再聚焦兩個有代表性的企業,它們的盈利性也是非常好的。

 

路林:投資長租不是炒房

租購并舉是房地產市場供給側結構性改革的重要舉措。但光靠國家隊、專業機構提供租賃,還是供不應求,供應不起的。購就成為很重要的一點,也就是說“租”和“購”處于同等重要位置,存量、增量兩條腿走路,租購雙軌。

租賃市場從來就有,是個有多少人群、就有多少種需求的“千層餅”市場,滿足人們多層次、多樣性的需求。

我們在兩年半前就開始關注這個市場,而且在兩年前就下了單,投了兩個長租公寓的經營主體,一家是做藍領公寓的,一家是做白領公寓的。結果看來,現在是藍領公寓最好,它已經經過了好幾輪融資,而且在租賃市場當中,做得非常實在。

關注這個市場后,我們很早就提出不動產要動起來,房子要用起來。不動產怎么動起來?不動產賣不動叫不動產,現在限售就變成“凍產”,所以只能分層流動。

在實物產品當中,能夠散售的住宅就是實物證券化,所以有溢價能力;不能流動的叫大宗物業、大宗資產。馮侖有一個詞很好,叫“商用地產”,大宗物業、大宗不動產實際上就是商業地產。它的流動在哪一層?就在金融產品層面上。資本市場、金融市場要支持這種金融產品的流動,就叫房子用起來,不動產動起來。

我們不僅要買股票,買REITs,REITs是一種股票,我們還要印REITs,印股票。做長租公寓的經營投資,資產投資,其實是印股票的過程、印REITs的過程、印證券的過程,這個過程是為中國金融資本市場提供一個工具。

說到“炒房”,短期叫炒,長期持有叫投資,是為實體經濟做貢獻,提供的是真錢。因此,房子是用來住的,也是用來長期投資的。

 

熊林:中國的租房水平是全世界最好的

中國這個租賃我們自己還是有一個判斷,存量市場為主,北京大概現在有150萬套以上的房子在出租。

剛才大家都在講各個城市要新增多少,我今年去美國,我看美國的年輕人,現在包括幾家,不管是EQR還是其他的,他們其實都把以前的郊區類物業清掉了,更集中的去持有市區內物業。

回到北京和上海,我還是覺得,其實北京和上?,F在經過這幾年的發展,我們在中國租房子這個水平,其實是全世界最好的。

今天在全世界沒有任何一個國家拿一個APP,找房子以后,對著自己人臉識別,信用數據掛上,網上支付,所有的服務全完成,我們可以。我們去年150億的租金,沒有一分錢是線下收的,我們大概用8個人收這150億的租金。我去紐約,有一個年輕人跟我說,在紐約現在找房子,還得看報紙的中縫去找房源。

我做這個行業今年是第7年,很多投資人都問這個邏輯,包括現在3萬億、5萬億,有很多種做法,我從來沒有算過這個數,我從北京大學畢業,開始租房子。

做自如的第一天我去了幾個小區,一個是大運村對面的羅莊西里,我看到的是一個兩居室可以被打成六間,我接著又去旁邊的太陽園,那個也是有一個房子,連廚房都騰出來租一間,所以我完全沒有問北京有多少人租房子,我就開始做這個了,這是我的邏輯。

 

陳勁松:租賃市場勢必成為主流市場

我們世聯行的做法跟鏈家不一樣,鏈家是通過大量的經紀人散售,裝修、配套,然后再往外租,鏈家有獨到的競爭能力。我們世聯主要是集中在整體的,比如說一個老舊的廠房。

現在看,整租的長租公寓,在中國的一些農民房,農民村,整棟的寫字樓改造,目前的尺度各個城市不太一樣,但是看起來是越來越寬松的,而且它是可以算得過賬的。

產權是一碼事,我們相信十九大提出租購同權,各地政府是能貫徹的。原先我們叫居者有其屋,十九大不提居者有其屋了,叫住有所居,那就包括租。

一個城市的張力,就是月工資收入比和支出收入比,這個張力差,如果這么大的時候,租賃市場就必須成為一個主流的市場。因此,房子不能炒,用來住是一個主要的方向。

 

胡葆森:城鎮化接近尾聲是租購并舉的大背景

關于租購并舉的大背景,我跟馮侖實際上好多年前一直在說,就是人均GDP現在大約在中國是8千美金,現在整個城鎮化還在加速階段,還沒有到頂峰。

我們十幾年前研究西方國家,人均GDP大約到1.3萬美元、1.5萬美元的時候,增量時代就基本上結束了,城鎮化已經接近尾聲了。

實際上租購并舉也是在這樣一個大的背景下,增量越來越少,增幅越來越小的情況下,很多開發商開始轉向了存量資產,因為原來主要是靠增量在發展。租購并舉實際上是一種操作方式,它背后是一個增量和存量并舉的時代已經到來了。

過去我們這些開發商,主要還是靠增量在發展。今后可能從現在開始,是增量和存量并舉,表現為租購并舉。

 

馮侖:是不是炒房,看時間

租賃能不能賺錢?一看姿勢,二看時間,三看跟誰住。所謂姿勢就是說你是老年人租還是大學生租,睡覺姿勢肯定不一樣。

所以老年租房的市場在美國最近十幾年,包括在中國一部分市場化養老的地方,實際上收入還是很高的。但是大學生,剛工作的這些短租的,這種姿勢租金回報并不高。

所以在租客的形態上是有區分的,不能說長租賺不賺錢,要看什么形態。另外看時間,今天娶媳婦,明天就賣了,那叫炒。娶了以后,和她白頭偕老,叫日子,那不叫炒。

當然中間的過程,有過不幸婚史的,中間再租的,這叫長租公寓。賺錢不賺錢也看時間,因為周期不同。租金是很復雜的,跟股票,跟通貨膨脹,跟就業、收入、形態都有關系。所以在一個地方,到底賺不賺錢,有一套模式可以算。

最后,就是看跟誰住,一個人租是一種方式,兩個租又是另一種玩法。因此,姿勢、時間和誰住,都與租金有關,不能一概而論租不租。

 

智庫點評

成熟的住房市場,一定要有發達的租房市場。由于過去多年租房市場的種種弊病,很多人把“好房東”寄望于國家。事實上,市場經濟也會出現大型房屋出租企業,對分散市場進行規?;\營。企業會比國家做得好,這應該是市場經濟下的常識。

 


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