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中城投資路林:房地產投資商全面轉型正當時

中國證券網訊(記者 喬翔)2016年房地產“9•30”新政實施以來,全國有50多個城市陸續出臺了一系列樓市調控措施,市場環境出現深刻變化。5月16日,深耕房地產投資市場15年的中城投資(833880),在上海召開“2017年形勢與策略報告會”。會議就房地產行業相關熱點話題進行了專業而深度的剖析,吸引了近百家金融機構以及房地產企業代表出席。

擁有萬科、龍湖、旭輝、泰禾、藍光、建業等數十家知名房企股東的中城投資,對行業冷暖及政策變遷頗有洞見。中城投資執行董事路林在發言中,首先解析了當前房地產行業的政策環境。路林指出,自1998年開始的住宅商品化改革,到2016年9月30日后各類限購、限貸、限價、限售等調控措施,房地產市場調控政策全面升級。市場正在經歷“商品房去商品化”、“住宅去非自住化”、“房地產去住宅化”的“三去”現象。“城市,讓生活更美好”,無業不地產。雖然以一、二級開發為主的房地產上半場仍在繼續,但隨著存量房交易的擴大和租賃崛起,下半場已然開啟,并將更多聚焦三、四級存量房銷售和租賃服務市場。上半場有大量的自用,有些是主動的,有些是被動的。下半場除了有不少單位的自用也在轉化為他用、商用,而且隨著一二線城市土地供應比重的調整變化,城市升級不斷加快、以生活性服務業為主的第三產業加速活躍,商用不動產投資經營也會水漲船高,他用、商用地產將成為新的主戰場,長租公寓就是一個代表領域。因此,隨著存量的增加,無論是開發商還是投資商,必須加快轉型,盤活存量,提升價值,發展新業態。

路林列出一組數字,1998至2016年,全國商品房銷售137億平方米,其中住宅122億平米,非住宅傳統商業地產15億平米。他指出,“我們對房地產的分類就是住宅和非住宅,自用和非自用,我們也會轉向非住宅、非自用的商用領域,包括酒店、寫字樓、產業園等。商用地產的分類與時俱進,和國際接軌,也是投資商的主戰場,是開發商轉型的重要方向。”

在路林看來,租賃崛起是必然現象。他表示,這幾年聯合辦公、長租公寓逐漸興起。然而,過去這是非房地產業界人士做的,但現在開發商、代理商紛紛進入,萬科、世聯、旭輝等都做了,對這個市場形成猛烈沖擊。路林強調,“這說明市場需求很大,租賃需求很大,商用、他用一定會成為一個大市場,形成萬億規模的市場。”

那么租賃崛起之后,轉型之后的投資商和開發商應該怎么辦?路林表示,“我們提出經營深化、內容生產、服務升級。”他表示,租賃崛起,全面轉型,投資商必須以投資收益率為核心,通過定制開發、舊改開發、長租開發等方式降低成本,依靠經營深化、內容生產、服務升級提升資產附加值,提高資產價值,由此帶來的資產證券化呼之欲出,水到渠成。

此外,路林還回顧了中城投資近年來適應市場變化而形成的發展戰略脈絡。其中,2013和2014分別為“突破年”和“質量年”。2015年第一次提出“轉型年”,并于當年10月掛牌新三板。2016年,面對嚴峻的市場形勢,進一步提出“精益年”,完成首期公司債的發行,優化資產負債結構。2017年,公司順應市場環境,提出“全面轉型年”的目標,計劃在新三板產業基金、商用不動產投資,以及REITs和資產證券化等領域,實現全面轉型突破。