02-10

對話路林:與未來做生意,樸素比技巧更重要

時常在想一個問題:一個完全由商業金句武裝起來的公司,通常會有怎樣的命運?

 

我猜測大致有兩種:活的風光,死的偉大;一直活著,活的更長。

 

人們羨慕第一種,但是最終都想要第二種。

 

合而不同、長治久安需要真誠而樸素的價值觀。農歷丁酉雞年春節前,一勺君與中城投資的掌門人路林,在四季酒店有一番逼格高高的對話,在這個對話里,我就發現了那些真誠而樸素的價值觀。

 

1,忠誠于自己的初心;

2,樸素比技巧重要;

3,內心強大的自律;

4,掙錢要掙的舒服,賠錢要賠的清楚;

5,投資要講新生態,講環保;

6,投資新生態需要真心換真心,肩并肩、背靠背、手牽手。

 

路林早年出身于體制內,20年前半路下海做金融與投資管理。15年來,他治下的中城投資已成為國內房地產投資基金市場上的大個子玩家,累計投資規模超過800億元,管理余額超200億元,不僅風格獨特,而且業績炫目。

12年前,在西安我第一次認識路林,坦率而言,我對他做的事情比他本人更感興趣,而我對中城投資的了解,更多是透過他的屬下。有一個副總裁,直言快語,工作精干,她幾乎給我在朋友圈的每一條狀態點贊。這個舉動加上她的職場風,讓我感到中城投資是一家特別有朝氣與戰斗力的公司。

 

但是,直到這次與路林的深入交流,我才意識到,我也曾經錯過一個鉆到中國投資管理的心臟地帶小心觀察的絕好機會。我看到在一個欲望、權力感與坑無所不在的市場上,一個身高180公分的中年男性在嫻熟地驅車掠過,兩樣必帶的行李“危機感與自律精神”就放在他的副駕駛座位上。

 

下面的8000字對談文字,可能耗時你十分鐘時間。但是,你也將有機會看到,這個房地產基金市場的優等生,如何講述他自己與這個行業面臨的重大議題。

 

希望對你也是值得的。

 

一勺君:我一直喜歡視角差這個詞匯,一般我們喜歡從開發商角度來看這個行業,但是投資商的角度,聲音很少。作為一個投資商,你看房地產與開發商有何不同?

 

路林:開發商是站在10米、100米看項目。投資商首先是看企業,不是看項目,是站在500米、1000米看項目。投資商看項目距離太近的話,問題就出來了,你要站的遠看,不能站的太近看。而且首先你要看企業,其次再看項目。我們主要看市場、業態和定位??雌髽I,必須戴放大鏡、顯微鏡、變焦望遠鏡看。所以我們更加看重的是什么呢?城市市場、區域市場。市場在分化,城市在分化,企業在分化,產品在分化,投資商要比開發商多花一點精力,多花一點投入。

 

一勺君:你們難度更大。

 

路林:難度更大,希望收獲更多、更大。我們代表投資人,代表錢,會更敏感一些。錢是水,水往低處流,人往高處走。錢流到哪里,錢是最聰明的。

 

開發商與投資商,性別不一樣,物種不一樣。你跟開發商本身是交易對手,中城投資又是一個嵌入在地產商中的投資機構,所以大家一定要講清楚規則,要讓規則完善。講規則,是最高等級。

 

一勺君:LP的資金有沒有在市場好或差的時候,中途有上場或進場的沖動?你有么?

 

路林:有,很少,因為不成熟的人就不跟他玩兒了。我們只跟第三方財富機構合作過一單,還是七八年前。有一個LP評價說這項目不錯,應該能掙錢。我說,我歡迎你來參加我們的路演,也歡迎你做投資人,歡迎你指點,但是不歡迎你指指點點。你自己要有直接投資能力的話就自己做,否則多余動作,多余的話會把別的投資人LP帶到溝里去。

 

現在中國的私募基金,把投資人LP全逼成了“專家”,投資人也“愿意”當專家。

 

一勺君:確實是中國國情。遏制上場沖動,也蠻重要的。

 

路林:美國有一個很大的基金叫富達基金,其實它的英文原意就是真誠。剛才說GP內心不打架,就是首先要求GP忠誠于初心,忠誠于內心,忠誠于你的價值觀、目標、方向,你就不會自己跟自己打架了。

 

一勺君:這是一種自律,更是一種相信。

 

路林:我們自己的公司文化里,有緣有份,人心至上,自律自強,忠誠投資。因為中城投資是好企業、大企業聯盟,就像同班同學一樣的,都是你追我趕的,我也是股東之一。公司名字叫做,上海賦比興資產管理有限公司。胡葆森曾經問為何取了這個名字?我說賦比興原意是文學的創作手法。我就想用多種多樣的創作手法、表現手法,就像金融里面的多種工具一樣為大家服務。他一下子就明白了,覺得這個有意思。

 

中城聯盟現在60家企業,進入前500強的有29家開發商。細分領域當中,有多個公司進入了第一行列:新房代理商世聯行,二手房代理商鏈家,裝修服務商金螳螂,房地產基金中城投資。我們在幫別人進入中國福布斯排行榜的同時,我們自己也在成長,就是進行時的房地產福布斯榜單企業推手。我們是推動者,也是受益者、貢獻者。

 

一勺君:回到你剛說的問題,克制不上場的沖動,自律才能自立,一個主要原因就是你投資的對象都是你們比較了解的好公司?

 

路林:你說的是對的。我們股東像眾籌一樣的,股份很小,基本上是平均股份,3000-5000萬,最早是430-860多萬。比如一家上市房地產公司,我們累計給了將近100億,他現在做成50強,做的很好。所以我們是行進中的、進行時中的福布斯榜單企業推手。賦比興的英文是“FORBES+ING”,進行時的福布斯榜單企業;還有一個好的英文翻譯就是“FOR THE BETTER THING,FOR THE BEST THING”,就是要做更好的事情,做最好的事情。

 

一勺君:馮侖對中城投資評價很高,累計投資規模高達800億元,卻沒有多少不良資產,回報也不錯。

 

路林:這句話還是有點“人艱不拆”。你是搞自媒體的,公開市場違約你也看到了,私募市場違約更多,金融一定會發生各種違約,關鍵在于處置和消化。我們也是很不容易一路走過來的,在商言商。各自發揮不同角色和能力,大家是不同的物種,合而不同,也會有各種資源互補、能力互補。馮侖所有金融玩具都玩過,他是蘭州銀行的大股東,收購過武漢國際信托,陜西證券,辦過保險,做過私募基金,他什么都玩兒過,他看的透透的。所以,馮侖知道個中辛苦,很少對著金融行業說不切實際的大話。

 

一勺君:投資是跟未來做博弈。這個行業有趣么?

 

路林:未來這個詞有誘惑力,我們有一個理念叫未來如來,我特別反對叫什么“未來已來、未來已至”。未來已來了,那么我們還有明天嗎?我們還有后天嗎?我們還有希望嗎?

 

釋迦牟尼佛叫如來,如實道來。像風像霧像雨一樣來了,但是沒來。如果說“明天已來,未來已來”了,什么VR、AR、機器人、TMT,我們未來就這點東西啊,真的活的太沒勁了。所以網上很多東西缺少一點文化底蘊和樸素價值觀。

 

比如說這個茶杯里的東西,都是已知的。未知的東西是茶杯外面的東西。愛因斯坦說,你認識的越多,未知的越多,圓圈越大,圓圈外的越大。所以說“未來已來”都是大忽悠,語不驚人死不休罷了。

 

一勺君:中城投資是地產商作為主出資人的投資公司,是大佬們捧起來的火焰,你是這個火焰的看家人??墒且幠4罅酥?,你擁有決定資源分配的權利,這個項目必須砍掉,那個項目必須多一點支持。你怎么使用你的權力?

 

路林:這個里面一定要做的“真”。你的性別是投資商,不是開發商,你跟各家不能有厚此薄彼的有差別關系,應該是平等關系。個別人某時某刻的想法不是主流和常態的,說我是你的股東,就應該為我提供特別條件。

 

王石說的很好,他說投你400萬、800萬,你給他3千萬、1個億,這個比好多做信用證的企業的杠桿還大,信用證AA級的企業還得拿出30%保證金,才能開百分之百的信用證,相當于70%給你信用貸款。所以對每家一定是平等的關系,不能是有差別的等差關系。

 

站在投資商角度,你太近視、短視,個人會掉坑里。人際往來有近點遠點,事情和道理不能這樣,對事不對人。你要忠誠于內心,忠誠于自己。

一勺君:表現在你的工作里,你想表達什么?

 

路林:就是我跟各家股東、各個老板都是比較平等的交往。

 

一勺君:有的時候你不會出現角色混亂么?

 

路林:不太可能。曾有這樣“被沖突”的過程,但是,我忠于自己內心,不能做的事情不能做,我們有五十幾個股東,我對一個人偏心,就是對另外五十幾個不公平,利益輸送嘛,必須平等的對待,平等與獨立、專業是分不開的,所以才會要求有自律,你內心要相當強大的自律。

 

2005年,我與馮侖有個對話。我們兩個都在中宣部工作過,過去的工作都是自上而下的,領導安排什么做什么。但是企業的機制是自下而上的,由投資經理、投資總監、副總經理一層一層上來,我是點頭不算,搖頭才算的,我可以否決一個項目,但是我說做什么項目,下面人都不同意,那是不能做的。比如有一個項目,自下而上流程,下面人不同意就不能做,做了就害了大家。馮侖覺得很有道理。

 

當然最終你要有專業能力,還要有人文精神。專業能力就是隔行如隔山,但人文精神是隔行不隔理。與這些大佬進行平等的、獨立的、中和的、中正的交往,一定要把專業性與人文性結合起來。

 

一勺君:有沒有人批評中城投資是吃關系飯的投資公司?靠熟人與關系是中城投資的優勢還是劣勢?

 

路林:還真沒有人這么說。我們只是資本金由這些股東出的,資本金以外都是在市場上創造的,投資也是市場化手段、討價還價,甚至幾個PK搶來找來的。

 

至于你剛剛擔心的熟人,熟人只是公司生下為人的一刻,股東是你的催生婆。產業跟金融其實是兩個物種,兩個性別,它需要有點基因的,有點產業基因的金融平臺,就叫做中城投資。王石、胡葆森到周慶治,先后是中城投資的董事長,他們很關心中城投資,但是,這個關心不是父愛主義的那種關心,我把它叫做“注目禮”。最高的禮節就是“注目禮”,最害怕盯著你看,看死你。

 

這個“注目禮”足夠了,這個時候我們跟各家股東的關系,不會因關系,你就只為這些人負責。2013年年底,我們在上海徐家匯核心區域,從上市公司手里買了一棟寫字樓。當時,是有一些異議的。但是我都秉持一個原則,講規則,不辯解。房地產基金經營模式,無論是核心型還是增值型,就是投資商用不動產。做房地產開發的未必熟悉房地產投資,更未必熟悉房地產金融,有多空分歧才有投資魅力。這幾年的市場變化說明了這些,下半場更是如此。

 

去年年底大漲了,我才講當時講規則,不辯解原因。錢多了,投資規模大了,不能只投一點點企業拆借業務,只做初級的融資業務,企業信用融資出清不掉,以后你要賠死、虧死,你要多開辟其他的房地產大類業務,有融資業務,有投資類的業務,還有資產管理業務等。所以當時我不辯解。

 

另外,規模大了,要發展,業務要升級擴展。我們作為私募房地產基金,要做真正的REITs,也需要我們有一定規模的基礎資產,積累資產運營和管理的能力。

一勺君:你提到的這幾點后果,好像去年蠻普遍的,基本上都出現了。2016年資本市場上出現了很多黑天鵝,在這樣的不誠信氣氛里,你如何規劃中城投資的未來?

 

路林:所以我說要有三個防線。第一,防債務危機,錢多了不是好事,錢是水,水能載舟也能覆舟。第二,要防止稅收隱患,應稅計提和撥備也是負債,不能留下隱患;第三,要防止投資市場多殺多,不要說黑天鵝事件,常識中的過度負債,過度融資都會產生經營壓力和市場情緒指數變化,看多做多變成為看空做空。

 

中城投資的未來,就是圍繞REITs來構建我們的業務,不管公募還是私募,中城的策略就是商用不動產基金、產業并購基金、增強型的夾層基金與創新引導基金,四個板塊一個方向,策略聯動、一起推進。比如說夾層基金要做到有股、有債、有目標資產,目標資產要符合戰略,符合商業業態,符合經營模式,才投這個夾層項目。也就是,吃著碗里的債,看著鍋里的股,想著地里的REITs。

 

一勺君:你們會投一些非地產領域的股權么?你現在布局的是什么?

 

路林:我們是價值鏈、產業鏈、生態鏈全有。投資鏈接市場。我們投了創新升級基金、引導基金,投了一些VC,投了一些新三板,它也是服務于REITs的。

 

一勺君:所有的都是以REITs為主線嗎?

 

路林:對,REITs股份有限公司規劃畫了一個十字架“路線圖”,房地產“價值鏈”,從開發到建設,到存量房,一直到三四級市場。一二三四市場叫價值鏈。上游和下游這是“產業鏈”。還有一個“生態鏈”,相當于汽車方向盤和主機輪軸的關系。

 

一勺君:你對產業鏈的投資其實是想在一定程度上把握它的方向,能為你服務?

 

路林:產業鏈、生態鏈投資,都是為價值鏈房地產經營創造更高的運營條件,投資不是控制,是互為影響。大開發和大投資是相通的。原來都是小開發,大開發包括什么?土地開發、新房開發、存量運營開發、金融產品開發,房地產投資做幾輩子也做不完的。

 

一勺君:現在的REITs多數都是徒有其表吧,好像都走變形了。

 

路林:現在市面上大多都是類金融的產品。只要是“類”的東西,像“類人猿”,都不是真的,“類REITs”,發起人很累,代理商、投資商也很累。而且流血還流淚,為什么呢?收益不夠嘛。然后流動性不足,大股東回購。安全性不夠,大股東剛性兌付。所以流血又流淚,流血流淚的結果就是金融踩踏和崩盤。

 

中城聯盟接下來要做的是,從私募的REITs到公募的REITs。其實品牌名字我特別想叫做真誠REITs,“真誠”兩個字,誠心實意的,是最新的美國領導學的概括,人家最新的最膜拜的叫真誠領導力,真誠領導力就是真的領導力,靠譜的領導力。

 

一勺君:評價一個投資公司,你認為哪幾個指標是最受關注的?

 

路林:安全性、健康性指標,安全性指標第一位的。

 

一勺君:我以為你會說收益率。

 

路林:我們是輕資產投資管理公司,十幾億資本金,幾百億的規模,安全指標第一位的。規模決定地位,噸位決定地位。另外結構決定質量,結構決定安全。我必須限制在一個額度內,保證安全性指標沒問題??渴裁磳崿F,就是靠真的東西。

 

人春夏秋冬體重都不一樣,口味都不一樣,那你怎么可能永遠往上沖呢?但是相對指標是要掙錢,別人10%的時候,我們能掙12%到15%,別人8%的時候我們能掙10%,別人掙6%的時候我們8%,別人負的時候我們能掙3%到4%?,F在無風險收益率就兩個,一個是國債,一個是租金,不是做假的大股東擔保租金。是真實經營性租金。

 

我們有一個董事長講的很好,做十個項目,可能會有一兩個項目賠錢,還有一兩個項目平著出來,不虧,還有五六個項目掙錢,我就心滿意足了。這就是企業,這就是投資,它是組合的,不可能每一把、每一個項目都掙的盆滿缽滿,不可能嘛。所以不能誤導投資界,誤導投資人,安全健康是第一位的。

 

我經常講,剩者為王,五年十年十五年,剩下的人還在的人,你是王,你牛逼,剩者為王。兩個sheng,一個剩下的剩,一個勝利的勝。